Congé du bailleur : délais, forme et coût de l’éviction

Le délai : six mois, pour la fin d’un trimestre civil

Le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour d’un trimestre civil (art. L145-9 du Code de commerce). La règle vaut pendant la tacite prolongation ; pour un bail à durée déterminée qui arrive à son terme, le congé se donne dans le même délai, pour le terme du bail.

Quatre dates possibles par an, donc, et une seule marche à suivre : compter six mois pleins avant la date visée, puis signifier avant cette limite. Un congé signifié le 1^er octobre pour le 31 mars suivant est tardif de vingt-quatre heures ; il vaut pour le 30 juin. Trois mois de perdus.

Un bail à durée déterminée ne prend pas fin tout seul à son terme : à défaut de congé ou de demande de renouvellement, il se poursuit par tacite prolongation. Le guide de la tacite prolongation explique pourquoi ce n’est pas toujours une mauvaise nouvelle.

La forme : un acte de commissaire de justice

Le congé du bailleur se donne par acte extrajudiciaire, signifié par un commissaire de justice (art. L145-9 du Code de commerce). Cette exigence n’est pas ouverte au choix : un congé de bailleur adressé par lettre, même recommandée, est nul.

Le locataire peut, lui, donner congé à l’expiration d’une période triennale par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire (art. L145-4 du Code de commerce) ; l’art. L145-9 du Code de commerce exige en revanche l’acte extrajudiciaire pour le congé donné pour le terme du bail ou en tacite prolongation. La dissymétrie n’est donc pas entre bailleur et preneur, mais entre le congé triennal du preneur et tous les autres.

À faire trancher. Point discuté : la validité d’un congé de fin de bail donné par le preneur en lettre recommandée avec avis de réception. L’article L145-9 vise l’acte extrajudiciaire sans réserver de faculté au preneur hors période triennale, et nous n’avons trouvé aucune décision qui tranche expressément le point. Ne fondez pas une stratégie de sortie sur cette lecture sans l’avis de votre conseil.

Le coût de l’acte — quelques centaines d’euros — est sans commune mesure avec l’enjeu. C’est la dépense la plus rentable du dossier, et la seule qui ne se discute pas.

Les mentions à peine de nullité

Le congé doit préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend soit le contester, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (art. L145-9 du Code de commerce). L’omission entraîne la nullité de l’acte.

Ce délai de deux ans est une échéance du bailleur autant que du locataire : passé ce terme sans saisine, le locataire est forclos, et le congé produit tous ses effets.

Congé avec offre de renouvellement : le levier gratuit

Le bailleur qui ne s’oppose pas au principe du renouvellement mais veut modifier le prix doit faire connaître, dans le congé, le loyer qu’il propose (art. L145-11 du Code de commerce). Faute de quoi le nouveau prix ne sera dû qu’à compter d’une demande ultérieure : la même perte de temps que dans une révision triennale mal formée.

C’est ce congé-là qu’il faut employer quand la durée du bail dépasse douze ans : il déclenche le renouvellement, donc la fixation du loyer, et le plafonnement de l’art. L145-34 du Code de commerce ne s’applique plus. Le loyer se fixe à la valeur locative, sans étalement. Il ne coûte rien d’autre que l’acte.

À défaut d’accord sur le prix, la contestation se porte devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, quel que soit le montant du loyer (art. R145-23 du Code de commerce), selon la procédure sur mémoires. Le loyer fixé rétroagit à la prise d’effet du bail renouvelé.

Le locataire peut aussi prendre les devants par une demande de renouvellement. Le bailleur dispose alors de trois mois pour répondre ; à défaut de réponse dans ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement (art. L145-10 du Code de commerce). Trois mois de silence, et l’option est perdue.

Congé sans offre de renouvellement : ce qu’il coûte

Le bailleur peut refuser le renouvellement. Il doit alors payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (art. L145-14 du Code de commerce). Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur — sauf au bailleur à prouver que le préjudice est moindre. L’ordre des mots compte : ce sont les frais normaux qui sont dus, et ils le sont éventuellement, non par principe.

Deux ordres de grandeur, donc : l’indemnité principale suit la valeur du fonds, souvent plusieurs années de chiffre d’affaires ou plusieurs fois l’excédent brut d’exploitation selon l’activité ; les indemnités accessoires s’y ajoutent. Pour un commerce de détail dont le loyer annuel est de 24 000 €, un ordre de grandeur de 80 000 à 150 000 € n’a rien d’exceptionnel.

Le refus est dispensé d’indemnité dans les cas de l’art. L145-17 du Code de commerce — motif grave et légitime à l’encontre du locataire, immeuble devant être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative, notamment. Ces cas sont d’interprétation stricte et se préparent longtemps à l’avance, par des mises en demeure datées.

Jusqu’au refus définitif, le bailleur garde une porte de sortie : le droit de repentir de l’art. L145-58 du Code de commerce. Il peut, dans les quinze jours de la décision devenue définitive, éviter le paiement de l’indemnité en consentant au renouvellement — à condition que le locataire soit encore dans les lieux et n’ait pas déjà loué ou acheté un autre immeuble. Le prix à payer est le coût de l’instance.

À faire trancher. Point discuté : la nature de l’indemnité principale. Selon que le locataire peut ou non se réinstaller dans des conditions équivalentes, l’indemnité est évaluée comme une indemnité de remplacement — la valeur du fonds — ou comme une simple indemnité de déplacement, sensiblement plus faible. L’écart entre les deux qualifications se compte en dizaines de milliers d’euros et se plaide : faites-la trancher par votre conseil avant de décider d’un refus de renouvellement.

Enfin, tant que l’indemnité n’est pas payée, le locataire se maintient dans les lieux et doit une indemnité d’occupation (art. L145-28 du Code de commerce). Le congé sans offre n’est donc pas un moyen de récupérer le local rapidement.

L’arbitrage, en euros

En pratique, côté bailleur

Le congé se prépare douze mois à l’avance. Voici la séquence.

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Questions fréquentes

Textes et décisions cités

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Dernière mise à jour : 9 septembre 2026. Information et calcul, pas de consultation juridique : ces outils appliquent les formules et les textes cités, sur les données que vous saisissez. Ils ne remplacent ni la lecture du bail ni l'avis d'un professionnel du droit.