Lorsque la durée du bail en cours dépasse douze ans par l'effet de la tacite prolongation, le loyer du bail renouvelé n'est plus plafonné : il se fixe à la valeur locative. C'est le levier le plus lourd du côté du bailleur, et il se compte à la journée. Renseignez trois dates.
Le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné : il ne peut excéder la variation de l'indice de référence depuis la dernière fixation. L'article L145-34 alinéa 3 du Code de commerce écarte ce plafond lorsque la durée du bail se trouve, par l'effet d'une tacite prolongation, portée au-delà de douze ans. Le loyer se fixe alors à la valeur locative, avec toutes les conséquences que cela emporte — dans un sens comme dans l'autre.
Deux précisions comptent en pratique. D'abord, c'est la durée du bail en cours qui est mesurée : un bail renouvelé par acte fait repartir le compteur à la date d'effet du renouvellement. Ensuite, le seuil ne produit rien par lui-même : il faut un congé avec offre de renouvellement, ou une demande de renouvellement, pour que le loyer soit refixé.
Le loyer du bail renouvelé se fixe à la valeur locative, c'est-à-dire au loyer de marché du local, apprécié selon les caractéristiques du local, la destination, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Sur un bail ancien resté à un loyer de 2012, l'écart peut représenter plusieurs années de loyer.
Mais le déplafonnement est symétrique : si la valeur locative est inférieure au loyer en cours, c'est le locataire qui a intérêt à demander le renouvellement. Avant tout congé, faire estimer la valeur locative n'est pas une précaution, c'est la première étape.
En tacite prolongation, chaque partie peut donner congé à tout moment, pour le dernier jour d'un trimestre civil, au moins six mois à l'avance (C. com., art. L145-9). Le congé du bailleur se signifie par acte de commissaire de justice ; il vaut offre de renouvellement s'il en contient l'offre, et doit alors indiquer le loyer proposé.
Le tableau ci-dessus indique la prochaine date limite utile et la date d'effet correspondante. Manquer la fenêtre n'est pas dramatique — il y en a une par trimestre — mais chaque trimestre perdu est un trimestre de loyer non déplafonné.
Durée, indexation, dépôt, taxe foncière, garanties : la somme en jeu et les échéances à douze mois, en deux minutes.
Sans dépôt de document Faire lire le bail avant de donner congéLe rapport reprend la stratégie de renouvellement, les motifs de déplafonnement mobilisables et le projet de congé.
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