Depuis la loi Pinel, seuls deux indices peuvent indexer un bail commercial : l'ILC pour le commerce et l'artisanat, l'ILAT pour les activités tertiaires. Beaucoup de baux visent encore l'ICC. Quatre questions pour savoir où vous en êtes, et ce qu'il faut faire.
L'ILC vise le commerce de détail, la restauration, l'hôtellerie et l'artisanat. L'ILAT vise les activités tertiaires : bureaux, professions libérales, entrepôts et plateformes logistiques, activités de services. Le critère est l'activité réellement exercée dans les lieux, et non la seule destination contractuelle : un commerce qui dispose d'un bureau à l'arrière reste en ILC ; une agence ou un cabinet installé dans une ancienne boutique relève de l'ILAT.
Ce partage ne sert pas seulement à l'indexation : c'est le même indice qui sert de référence à la révision légale triennale et au plafonnement du loyer de renouvellement.
C'est l'idée reçue la plus répandue, et elle est fausse : la loi Pinel n'a pas rendu l'ICC inutilisable dans une clause d'indexation. Elle a réservé l'ILC et l'ILAT à la révision légale et au plafonnement du loyer de renouvellement, où ils sont d'ordre public. Une clause d'échelle mobile qui vise l'ICC reste valable, avant comme après le 1er septembre 2014, et les indexations appliquées sur cette base sont dues.
Il n'y a donc aucune obligation de changer d'indice. Retenir dans la clause celui qui servira de toute façon à la révision légale évite d'avoir deux indices dans le même dossier : c'est un confort de gestion. Ce qui décide d'un avenant de substitution, c'est l'intérêt financier — l'ICC et l'ILC n'évoluent pas au même rythme et l'écart change de sens selon les périodes. Voir la page de l'indice ICC pour la série complète.
Sans clause d'échelle mobile, le loyer n'évolue que par la révision légale : elle s'ouvre tous les trois ans, doit être demandée, et ne produit d'effet qu'à compter de la demande — jamais rétroactivement. C'est la situation la plus coûteuse pour le bailleur, parce que chaque année sans demande est définitivement perdue, à la différence d'une indexation contractuelle qui, elle, se rattrape sur cinq ans.