Quand le loyer n'a pas été indexé, la différence n'est pas perdue : la clause d'échelle mobile joue de plein droit, sans mise en demeure et sans demande. Ce qui est perdu, c'est ce qui a plus de cinq ans. Cet outil reconstitue le loyer dû à chaque échéance, l'écart avec ce que vous avez facturé, et le total encore récupérable au prorata des périodes.
« Récupérable » : l'écart annuel ramené au prorata de la période effectivement courue et non prescrite. Les périodes entamées avant la limite de cinq ans sont tronquées, pas supprimées.
Trois règles, et elles se combinent.
La clause d'échelle mobile produit ses effets à sa date anniversaire, sans mise en demeure, sans demande et sans formalité. Le bailleur qui a facturé en dessous n'a pas renoncé : il peut appeler la différence. C'est ce qui distingue l'indexation contractuelle de la révision triennale légale, laquelle doit être demandée et ne produit d'effet qu'à compter de la demande.
L'action en paiement des loyers se prescrit par cinq ans (C. civ., art. 2224). La limite se calcule à rebours depuis la date d'arrêté du décompte : tout ce qui a couru avant est perdu. Une échéance à cheval sur la limite n'est pas perdue en entier — seule la fraction antérieure l'est, d'où le calcul au prorata.
Le loyer dû à la troisième échéance n'est pas le loyer de la deuxième multiplié par la dernière variation : c'est le loyer d'origine multiplié par le rapport entre l'indice de la troisième échéance et l'indice de base du bail. C'est ce que reproduit le tableau, ligne par ligne.
Un décompte daté, échéance par échéance, adressé au locataire, suffit à appeler la différence : il n'y a ni formalisme imposé ni acte à faire signifier. En pratique, le décompte reprend pour chaque échéance l'indice appliqué, le loyer dû, le loyer facturé et l'écart, puis le total réclamé, et il précise que l'indexation joue de plein droit. Le loyer indexé s'applique par ailleurs immédiatement au prochain appel de loyer, sans attendre le règlement de l'arriéré.
Le rapport complet produit ce décompte et le courrier de régularisation à partir de votre bail et de vos quittances, avec la clause visée et le calcul détaillé.