Taxe foncière et charges : ce que le bailleur refacture

La règle depuis la loi Pinel : tout doit être écrit

Tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire (art. L145-40-2 du Code de commerce). « Précis et limitatif » : une clause qui met à la charge du preneur « toutes charges, impôts et taxes de quelque nature que ce soit » ne satisfait pas au texte.

Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire. Le délai est fixé par l’art. R145-36 du Code de commerce : au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle de l’exercice, ou, pour les immeubles en copropriété, dans les trois mois suivant la reddition des charges de copropriété. Le bailleur doit en outre communiquer, sur demande, tout document justifiant le montant des charges imputées.

En cours de bail, le bailleur doit informer le locataire de toute nouvelle charge, impôt, taxe ou redevance. Et, à la conclusion du bail puis tous les trois ans, il doit communiquer un état prévisionnel des travaux envisagés pour les trois années suivantes avec leur budget, ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes avec leur coût (art. L145-40-2 du Code de commerce, art. R145-37 du Code de commerce).

Ces obligations sont issues de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (loi Pinel) et de son décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, et elles n’entrent pas en vigueur à la même date — c’est une confusion fréquente. L’inventaire et les états de l’art. L145-40-2 du Code de commerce s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1^er septembre 2014 (loi n° 2014-626, art. 21 II) ; la liste des charges non imputables des articles R145-35 à R145-37 du Code de commerce s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, date de publication du décret du 3 novembre 2014.

Leur inexécution ne rend pas la clause nulle en soi, mais elle fragilise chaque appel de charges : sans inventaire et sans état récapitulatif, un locataire qui conteste la refacturation part avec une longueur d’avance.

Les quatre catégories qui ne se refacturent jamais

L’art. R145-35 du Code de commerce dresse la liste des dépenses qui ne peuvent pas être imputées au locataire, quelle que soit la rédaction du bail :

• les dépenses relatives aux grosses réparations de l’art. 606 du Code civil du Code civil — gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture en entier — ainsi que les honoraires liés à leur réalisation ;
• les dépenses de travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations ;
• les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur — étant précisé que peuvent être imputés la taxe foncière et les taxes additionnelles, ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
• les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ;
• dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et coûts de travaux afférents à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La taxe foncière fait donc exception : elle reste refacturable, avec ses taxes additionnelles. Mais elle ne l’est que si le bail le prévoit expressément et si l’inventaire l’a mentionnée. Ce n’est pas un droit du bailleur, c’est une stipulation.

Les honoraires de gestion des loyers sont, à l’inverse, exclus sans exception. C’est l’erreur la plus coûteuse relevée sur les baux réels : un pourcentage de gestion refacturé année après année, que le locataire peut réclamer en restitution.

À faire trancher. Point discuté : la durée sur laquelle un locataire peut réclamer la restitution d’honoraires de gestion indûment refacturés, et le point de départ du délai. La prescription quinquennale de l’art. 2224 du Code civil est la lecture la plus courante, mais la qualification de l’action — répétition de l’indu ou action née du statut — se discute. Ce point n’a pas été arbitré à ce jour et nous n’avançons aucune position, ni dans un sens ni dans l’autre. Faites-le trancher par votre conseil avant de provisionner.

Ce que cela pèse sur un petit local

Le dégrèvement de taxe foncière, oublié des deux côtés

Lorsque le local reste vacant ou que l’exploitation est interrompue, le propriétaire peut obtenir un dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés bâties. Si la taxe a été refacturée au locataire, le dégrèvement obtenu ensuite lui revient : le conserver revient à percevoir deux fois la même somme.

Le point est rarement traité dans les baux et jamais dans les états récapitulatifs standard. C’est une régularisation à faire spontanément : elle coûte peu et elle enlève au locataire un argument dans toute discussion ultérieure sur les charges.

Rédiger la clause au renouvellement

La refacturation ne s’impose pas en cours de bail. Un bailleur qui découvre que la taxe foncière est à sa charge ne peut pas la basculer sur le locataire par simple courrier : il lui faut un avenant signé, ou le renouvellement.

Au renouvellement, la clause se réécrit. Trois points la rendent solide :

• un inventaire annexé, catégorie par catégorie, avec la répartition entre bailleur et locataire — et non une formule générale ;
• la mention expresse de la taxe foncière et de ses taxes additionnelles, ainsi que des taxes liées à l’usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie ;
• l’engagement de fournir l’état récapitulatif annuel dans les délais de l’art. R145-36 du Code de commerce, et la clé de répartition entre locataires quand l’immeuble en compte plusieurs, fondée sur la surface exploitée.

Une clause de charges bien écrite vaut souvent plus qu’une hausse de loyer : elle n’est pas plafonnée, elle ne se négocie pas tous les trois ans, et elle suit l’inflation des impôts locaux. Sur l’exemple ci-dessus, elle représente l’équivalent de six semaines de loyer par an.

La négociation du renouvellement est aussi le moment où se discutent le loyer et la durée. Le guide du congé détaille la séquence, et celui du déplafonnement ce qui peut se jouer sur le loyer au même moment.

En pratique, côté bailleur

Un exercice de charges se tient en quatre rendez-vous.

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Pour la partie loyer, l’outil des arriérés d’indexation et le calculateur chiffrent l’autre moitié du sujet.

Questions fréquentes

Textes et décisions cités

Chaque affirmation de ce guide renvoie à son texte. Les liens ouvrent la version en vigueur sur Légifrance.

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Dernière mise à jour : 9 septembre 2026. Information et calcul, pas de consultation juridique : ces outils appliquent les formules et les textes cités, sur les données que vous saisissez. Ils ne remplacent ni la lecture du bail ni l'avis d'un professionnel du droit.