Loi du 26 mai 2026 : ce qui change pour le bailleur

Le périmètre exact : six articles, trois articles de loi

Avant tout raisonnement, une mesure du terrain. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 est une loi de simplification de la vie économique : le bail commercial n’en occupe que trois articles — les articles 61, 62 et 63 — et six articles du chapitre V du Code de commerce en sortent modifiés.

• deux créations : l’art. L145-32-1 du Code de commerce (paiement mensuel à la demande du preneur) et l’art. L145-38-1 du Code de commerce (clause d’indexation « tunnel ») ;
• quatre modifications : l’art. L145-40 du Code de commerce (garanties, plafond et restitution), l’art. L145-41 du Code de commerce (clause résolutoire), l’art. L145-46-1 du Code de commerce (droit de préférence) et l’art. L145-15 du Code de commerce, qui énumère les clauses réputées non écrites et rend d’ordre public les nouvelles dispositions.

Tout le reste du statut est inchangé : la révision triennale, le plafonnement du loyer renouvelé, le déplafonnement à douze ans, le congé, l’indemnité d’éviction et les charges obéissent aux mêmes règles qu’avant le 26 mai 2026. Une lecture de la réforme qui déborde de ces six articles déborde du texte.

Aucun décret d’application n’est paru au 8 septembre 2026 — notamment celui qui doit fixer la liste des activités artisanales pour le droit de préférence. Les dispositions qui n’en dépendent pas s’appliquent néanmoins.

Le loyer devient mensuel à la demande du locataire

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 insère au Code de commerce un article art. L145-32-1 du Code de commerce qui permet au preneur d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, de payer son loyer mensuellement s’il le demande.

Le bailleur ne peut pas s’y opposer. La seule condition tient au locataire : l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable. Une somme régulièrement contestée ne fait donc pas obstacle à la demande.

La demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue au bail. La disposition est d’ordre public et s’applique immédiatement aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi. Une clause de paiement trimestriel d’avance figurant dans un bail signé en 2015 ne résiste donc pas à une demande de mensualisation formée aujourd’hui.

L’effet est un décalage de trésorerie, ponctuel mais réel : sur un loyer payable trimestriellement d’avance, le passage au mensuel fait encaisser un mois au lieu de trois, une fois.

Ce que la mensualisation coûte en trésorerie

Les garanties sont plafonnées à un trimestre — mais pas pour tous les locaux

L’art. L145-40 du Code de commerce prévoyait déjà que les sommes détenues par le bailleur au-delà de deux termes de loyer portent intérêt au profit du locataire. La loi de 2026 y ajoute un plafond : le dépôt de garantie ne peut excéder le montant d’un trimestre de loyer. Le plafond ne s’arrête pas au dépôt : « il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature » — garantie à première demande, caution bancaire ou personnelle, nantissement, titres remis en garantie. Une clause contraire est réputée non écrite (art. L145-15 du Code de commerce).

Le point décisif est ailleurs, et il est presque toujours passé sous silence : le plafond ne vise que les garanties versées par le preneur d’un local mentionné à l’art. L145-32-1 du Code de commerce, c’est-à-dire un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Les baux de bureaux, d’entrepôts et de locaux industriels échappent au plafond.

Pour un bailleur de bureaux ou de locaux logistiques, l’information vaut cher : le dépôt de six mois, la caution bancaire à deux ans de loyer, la garantie autonome d’une société mère restent possibles, y compris dans un bail signé demain. La contrainte se concentre sur le commerce et l’artisanat. Le critère est la destination du local, pas la qualité du preneur : c’est le point à écrire clairement dans la clause de destination.

Le texte précise que ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur. Ces dispositions s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.

Concrètement, pour un local de commerce : un bail ancien assorti d’un dépôt de six mois conserve ce dépôt jusqu’au renouvellement. Au renouvellement, il faudra redescendre à trois mois — et la couverture du bailleur en cas d’impayé sera divisée par deux.

À faire trancher. Point discuté : la portée exacte du plafond quand plusieurs garanties se cumulent. Une partie de la doctrine lit le texte comme autorisant à la fois un dépôt d’un trimestre et d’autres garanties d’un trimestre, soit deux trimestres au total ; une autre lecture plafonne l’ensemble à un trimestre. Le point n’est pas tranché : faites arrêter votre position par votre conseil avant de rédiger un bail renouvelé.

À faire trancher. Point discuté : le sort de la caution — fût-elle ramenée au plafond d’un trimestre — lorsque le preneur cède son fonds de commerce. Elle ne survit pas nécessairement à la cession, et elle ne disparaît pas nécessairement non plus : « pas forcément, il faut vérifier au cas par cas ce qui est prévu » (question posée à l’avocat partenaire le 9 septembre 2026, laissée ouverte). La réponse se lit dans l’acte de cautionnement — son étendue, sa durée, ce qu’il prévoit en cas de changement de preneur — et non dans une règle générale. Faites relire l’acte par votre conseil avant d’agréer une cession.

La restitution du dépôt est encadrée, et suit la vente

Le dépôt de garantie doit désormais être restitué au preneur dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés. En cas d’arriérés de loyers ou de charges, le bailleur peut conserver les sommes qui lui sont dues, à condition qu’elles soient dûment justifiées (art. L145-40 du Code de commerce).

Le régime transitoire de cette obligation est plus large qu’on ne le lit souvent : elle ne se limite pas aux baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026. Elle s’applique aux baux en cours d’exécution à cette date dont les clés sont rendues à compter du 26 août 2026 (loi du 26 mai 2026, art. 62 II D). Autrement dit : un bail signé en 2012 dont le preneur rend les clés aujourd’hui est soumis au délai de trois mois.

« Dûment justifiées » n’est pas une formule : un décompte daté, pièce par pièce, adressé dans le délai, est la seule manière de sécuriser une retenue. Un dépôt conservé sans justification expose à sa restitution intégrale.

Les autres garanties se restituent sous six mois

Le dépôt n’est pas seul concerné en fin de bail. La dernière phrase du quatrième alinéa de l’art. L145-40 du Code de commerce impose au bailleur de restituer au preneur, dans un délai de six mois, les documents afférents aux autres garanties — caution, garantie à première demande, titres, engagements — et de procéder aux mainlevées nécessaires. Les six mois ne concernent donc pas que la vente.

En pratique, c’est un acte à calendrier : une caution bancaire non levée continue de coûter des frais au preneur, et son maintien est le premier grief opposé au bailleur dans les discussions de sortie. La mainlevée se demande à l’établissement dès la restitution du dépôt, pas à la première relance du preneur.

En cas de vente de l’immeuble

L’obligation de restituer au preneur les sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. Les autres garanties — caution, garantie à première demande — deviennent immédiatement caduques, et le vendeur doit restituer au preneur les documents afférents et procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. Ces dispositions s’appliquent aux ventes intervenant après le 26 août 2026.

Deux conséquences pratiques pour une vente de murs. Côté vendeur : le dépôt se transfère à l’acquéreur dans l’acte, et les mainlevées se calendrier. Côté acquéreur : la caution du locataire devient caduque du fait de la vente, ce qui change la valeur du bail et doit se retrouver dans le prix. Cette caducité tient au texte et vise la mutation de l’immeuble ; elle ne dit rien du sort de la caution lorsque c’est le preneur qui cède son fonds de commerce.

Le droit de préférence est restreint aux locaux commerciaux

C’est le sixième point, et le second qui joue pour le bailleur. L’article 61 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 restreint le droit de préférence du preneur de l’art. L145-46-1 du Code de commerce en définissant le local à usage commercial « à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts ».

La vente de bureaux ou d’un entrepôt loué n’a donc plus à être précédée d’une offre au preneur : une purge de moins, un mois de calendrier gagné, et une contrainte de moins dans une cession de portefeuille. La restriction s’applique aux mutations intervenant après le 26 mai 2026 ; pour un local de commerce ou d’artisanat, le droit de préférence reste entier et sa purge reste le premier acte de toute vente.

À faire trancher. Point discuté : le périmètre exact de l’activité artisanale. Le décret qui doit en fixer la liste n’est pas paru au 8 septembre 2026, et la qualification d’un local mixte — atelier avec bureaux, showroom avec réserve — reste ouverte. Faites arrêter la qualification avec votre conseil avant de vous dispenser d’une purge : une vente conclue sans purge due se paie en dommages et intérêts.

La clause tunnel est expressément autorisée

L’art. L145-38-1 du Code de commerce, créé par la même loi, autorise, par dérogation à l’art. L112-1 du Code monétaire et financier, la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’ILC prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L145-38 et L145-39.

Trois limites à retenir. La symétrie est impérative : un tunnel qui bornerait la baisse sans borner la hausse retomberait sous la prohibition de l’article L112-1. Le texte vise l’indice des loyers commerciaux, non l’ILAT. Et il vise la révision du loyer, non toute forme d’indexation.

Une part de la doctrine observe que ces clauses symétriques n’avaient jamais été interdites, et que le texte consacre une pratique. L’apport reste utile au bailleur : une clause expressément autorisée est plus difficile à contester. Le guide des clauses invalides détaille ce qui reste prohibé.

La clause résolutoire se durcit — en faveur du bailleur

C’est le seul point de la réforme qui joue pour le propriétaire. Pour obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, le locataire doit désormais justifier de sa capacité à régler la dette locative et reprendre le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Le législateur s’aligne sur ce qui existe en matière de baux d’habitation.

Le cadre général reste celui de l’art. L145-41 du Code de commerce : la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Ces dispositions s’appliquent aux demandes introduites à compter du 28 mai 2026, date d’entrée en vigueur de la loi. Pour un bailleur confronté à des impayés, le commandement bien rédigé redevient un instrument efficace.

En pratique, côté bailleur

Cinq chantiers, dont deux immédiats — et un tri à faire d’abord, local par local.

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Sur le loyer lui-même, le calculateur d’indexation et l’outil des arriérés restent les deux points d’entrée.

Questions fréquentes

Textes et décisions cités

Chaque affirmation de ce guide renvoie à son texte. Les liens ouvrent la version en vigueur sur Légifrance.

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Dernière mise à jour : 9 septembre 2026. Information et calcul, pas de consultation juridique : ces outils appliquent les formules et les textes cités, sur les données que vous saisissez. Ils ne remplacent ni la lecture du bail ni l'avis d'un professionnel du droit.